Ринок оренди квартир завжди був наповнений як попитом, так і пропозицією. Для власників нерухомості оренда завжди була джерелом додаткового доходу. При цьому, більшість орендарів не хочуть сплачувати податки та ділитись своїм доходом з державою.
Податковий кодекс покладає обов’язок сплачувати податки від оренди нерухомого майна як на фізичну особу, так і на ФОП. Фізична особа-орендодавець за підсумками року зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, де серед іншого вказати дохід, отриманий від здачі нерухомості в оренду.
При цьому загальне податкове навантаження по такого роду доходу становить 19,5% від суми орендної плати (податок на доходи фізичних осіб 18% та військовий збір 1,5%).
Наприклад, якщо за квартиру власник отримує дохід 6000 гривень на місяць, з цієї суми він повинен віддавати державі 1170 гривень. У фізичних осіб-підприємців, на відміну від фізичних осіб, ставки податку менші, проте існують значні обмеження з приводу того, кому та скільки вони можуть надавати нерухоме майно в оренду. Наприклад, платники єдиного податку першої групи взагалі не можуть надавати майно в оренду, а платники, що перебувають на другій групі не можуть надавати майно в оренду платникам податку на прибуток, нерезидентам і фізичним особам-підприємцям, що перебувають на загальній системі оподаткування.
За несвоєчасну сплату податку орендодавці мають сплатити штрафи в таких розмірах: 10% від розміру не сплаченого вчасно податкового зобов’язання при запізненні з платежем на 30 календарних днів включно; 20% – більше 30 календарних днів. Якщо ж податковий орган самостійно виявить несплату податку, орендодавець змушений буде сплатити штраф вже в розмірі 25 % суми податку, що підлягав сплаті до бюджету.
Як правило, власники нерухомості вважають податкові зобов’язання надто обтяжливими, а тому часто-густо уникають сплати податків. Проте, чи можуть фіскали знайти таких орендодавців?
Насамперед слід пам’ятати, якщо при здачі в оренду свого майна ви користуєтесь послугами посередників (ріелторів, брокерів тощо), вони зобов’язані надсилати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації. Тому завжди необхідно переконуватися, чи будуть вони виконувати такі приписи.
Так само при посвідченні договору оренди об’єктів нерухомого майна, нотаріус зобов’язаний надіслати до податкової інформацію про такий договір. За неповідомлення нотаріус нестиме відповідальність за порушення порядку та строків подання податкової звітності, тому укласти договір в нотаріальній формі та приховати його від фіскалів не вийде.
Таким чином, податкова інспекція може дізнатись про зобов’язання орендодавця сплачувати податки одразу ж як тільки договір оренди буде укладено.
Якщо ж орендарями є переселенці зі сходу України, слід враховувати, що вони для отримання довідки тимчасово переміщеної особи, вказують адресу, за якою вони проживають, і отримують позначку в міграційній службі.
Іноземці при оформленні довіреностей чи при заповненні заяви про отримання індивідуального податкового номера чи тимчасової посвідки на проживання зазначають своє місце проживання в Україні.
Також часто з різних причин про «прихованих» квартирантів податкову повідомляють сусіди орендодавця на підставі чого податкова проводить позапланові перевірки, складає Акт про виявлені порушення та нараховує податкові зобов’язання і штрафи.
Крім того, особливо принципові фіскали не приховують факт пошуку орендодавців, які ухиляються від сплати податків, власними силами. Вони аналізують оголошення місцевих ЗМІ та інтернет-видань, отримують дані з інших джерел з інформацією про осіб, що здають своє житло, а також іншу нерухомість в оренду.
Тому, зрештою, у податківців є достатньо широке коло джерел інформації, звідки вони можуть дізнатися про факт здачі платниками податків нерухомого майна в оренду.
Разом з тим, отримати докази здачі квартири в оренду, а саме головне, отримати інформацію про розмір орендної плати, не так вже й просто і податковим органам для цього необхідно докласти справді багато зусиль. Загалом, на даний час судова практика складається на користь платників податків. У податківців фактично не має належних та допустимих доказів на підтвердження отримання орендної плати та її розміру, тому легко спростовувати їхні висновки. Для цього орендодавцеві варто наполягати, що доходу від надання в оренду власної квартири немає, оскільки орендар фактично її не сплачував. Саме такої позиції, наприклад, дотримується Харківський окружний адміністративний суд у постанові від 03.03.2016 у справі № 820/11693/15, вказуючи у своєму рішенні на те, що обов’язковою передумовою сплати та декларування суми орендної плати є фактичне отримання вищезазначеного доходу від оренди майна.
Однак, отримання орендодавцем орендної плати у безготівковій формі на банківський рахунок (поточний чи картковий), може значно полегшити завдання податківцям, особливо якщо орендодавець зареєстрований як фізична особа-підприємець. Річ у тім, що в таких випадках банки зобов’язані повідомляти органи державної фіскальної служби як про рахунки відкриті для ФОП, так і про їхні рахунки, відкриті як для фізичних осіб.
В нашій практиці був випадок, коли під час податкової перевірки інспектор зробив аналіз руху коштів по банківських рахунках фізичної особи-платника податків. На підставі цього аналізу був зроблений висновок, що операції на карткових рахунках були пов’язані із здійснення підприємницької діяльності та мають ознаки, що можуть свідчити про ведення діяльності з метою переведення коштів у готівку, надання неправомірної вигоди третім особам, та реалізацію товарів (послуг) як фізичною особою-платником податків, без сплати відповідних податків та зборів до державного бюджету. На цій підставі були збільшені податкові зобов’язання з податку на доходи фізичних осіб та військового збору. На даний час таке рішення оскаржується у суді, але перспективи задоволення позову платника податків досить високі, оскільки не було встановлено платників та не було встановлено цільове призначення платежів.
Висновки:
Як показує практика, на даний час для податкової досить проблематично довести, що квартира чи будинок здаються і за якою саме ціною. Однак слід враховувати, що механізми виявлення недобросовісних платників податків та притягнення їх до відповідальності постійно відпрацьовуються та удосконалюються. Тому ризик притягнення до відповідальності за несплату податків завжди залишається.
Юридична компанія “КДК ПАРТНЕРС”
