ИТ-предприниматель Андрей Зарубин написал о своем опыте поиска инвестиции в недвижимость Харькова.
Недвижимость доходностью в 15% годовых существует! Главное — верить.
Disclaimer: ниже будет обзор того, с чем мне лично приходилось сталкиваться. И не будет in-depth comprehensive dive-in в тему недвижимости Харькова.
В самом деле, принято считать, что хорошей доходностью недвижимости в Украине является диапазон 10-12% годовых в валюте ($). Это означает, что доход от сдачи в аренду за 8-10 лет окупит полную стоимость вложений в объект.
Сперва, предлагаю понять, что же имеется ввиду под доходностью в этом случае. Это довольно просто сделать, достаточно рассчитать сумму арендных платежей и отнять затраты на содержание. Важно иметь ввиду, что доходность — это чистая прибыль до уплаты налогов. От этого и будем отталкиваться.
Начнем с примера инвестиции в недвижимость Харькова
Типичная “двушка” на Алексеевке, которую я нашел на OLX. Она ничем не примечательна, поэтому и подходит для нашего примера. Итак, сперва давайте посчитаем во сколько она нам реально обойдется. В объявлении заявлено 55’000$. Допустим, мы поторгуемся и сможем взять её за 53’500$.
Далее, агенства берут в среднем 4% комиссию, далее 1% пенсионный сбор и 1% госпошлина. Дополнительно, услуги нотариуса обойдутся где-то 100$ в среднем. Итого, имеем общую стоимость сделки:
(53’000$*1.06) + 100$ = 56’280$
По фотографиям, ремонт “более-менее” нормальный, но на самом деле так не бывает, чтоб не нужно было что-нибудь делать. Так как квартиру собираемся сдавать, вероятно надо будет сделать кухню и купить мебель. Даже при скромных вложениях от расходов в 2’000$-3’000$ не уйти. Добавляем:
56’280$ + 2’500$ = 58’780$
Думаю, это более-менее реальная стоимость вложений в такого рода квартиру. Естественно, после просмотра квартиры может обнаружиться масса нюансов и проблем, так что стоимость может только вырасти, но никак не снизиться.
Давайте теперь её сдадим
Вот отличная 2к. квартира на той же Алексеевке в новостройке за 10’000грн. в месяц на том же OLX. То есть это максимум, за который получится её сдать. Давайте также предположим, что 10% всего дохода в месяц будет уходить на разного рода ремонтные работы и прочую ерунду.
Теперь грубо подсчитав доходность, получаем следующие цифры:
(10’000грн * 12 мес * 0.9 )÷(58’780$*25.2) = 7.2%
курс на момент написания статьи был около 25.20грн. за доллар.
Конечно, это подсчеты “на глаз” первой попавшейся квартиры в объявлениях. Но в целом, это отражает некую среднюю ситуацию по рынку.
Нужно сказать, что доходность в 7.2% — это скорее нижняя граница диапазона, однако жилье в новом доме на Алексеевке — это достаточно ликвидная недвижимость. А за ликвидность, конечно же, нужно платить.
Так где же обещанные 15% от инвестиции в недвижимость Харькова?
Из того, что я сейчас наблюдаю в Харькове, можно заключить, что наиболее доходной недвижимостью является офисная. Помещения площадью 150-500 кв.м. видятся мне наиболее привлекательными в плане инвестиций.
По всей видимости, это связано со спросом со стороны IT компаний. Согласно исследованию харьковского IT кластера, дефицит площадей в Харькове в 2020м году будет 59’000кв. м. А это значит рост арендных ставок. Сюда же добавляются проблемы самых помещений, ведь качественных объектов крайне мало. Фонд очень старый, а новый бизнес центры строятся уже который год. Но даже с введением всех строящихся БЦ, это не покроет растущий спрос.
С другой стороны, относительно большие помещения — априори неликвидны. Это значит, что продавцы могут стоять на рынке годами и будут вынуждены снижать стоимость для совершения сделки.
Средняя стоимость квадратного метра офисного помещения колеблется от 700$ до 1’100$ в центральных и около центральных районах. Однако, реальные сделки заключаются и по цене в 550$-600$ за квадратный метр. Это обусловлено отсутствием большого количества покупателей, способных купить объект за 100’000$ или 200’000$. Беря во внимание реальное отсутсвие ипотечного кредитования, необходимо иметь всю сумму на руках, дабы приобрести такой объект недвижимости, а это еще больше ограничивает круг потенциальных покупателей.
Так-так, а что с арендными ставками?
Хорошо оборудованный офис в центре города обойдется в 9$-12$ за квадратный метр. Очень зависит от расположения, метража и ремонта. Но в целом, этот диапазон реален, а заполучить офис дешевле, чем 9$ считается удачной сделкой.
Быстрый расчет (у учетом тех же 10% на расходы) дает нам как раз те самые 15% годовых:
(10$/кв*12мес * 0.9) / 700 = 15.4%
Да да, я понимаю, что должно многое совпасть! Такие объекты не так-то часто попадают на рынок и, вероятно, на OLX их так просто не найти. Но они есть. Вполне реально получить доходность даже выше этой при условии постоянной работы с риэлторами.
Дабы не пропустить выгодную сделку, придется постоянно смотреть объекты, считать и торговаться. В таком случае, в течении года можно найти “тот самый офис мечты”.
Несколько слов о вакантности
По поводу вакантности, нужно сказать, что она стремится к нулевым значениям.
Однкако на поиск первого арендатора всё же придется потратить месяц или даже два. Эта проблема в дальнейшем может быть решена путем добавления в договор условия о том, что арендатор должен предупредить о своем выезде за месяц.
Здесь, конечно, всё зависит от качества объекта. Наименее вакантные офисы в Харькове на сегодня — это хорошо оборудованные офисы с качественным ремонтом.
Это всё бла–бла–бла
На самом деле нет. В данный момент, офис, в котором работает моя компания, находится в собственности. Этот офис стоял на рынке 3 года прежде, чем компания его купила и предыдущему владельцу пришлось снизить стоимость почти на 30% за этот период.
Доходность этого офиса в случае аренды ориентировочно будет колебаться в диапазоне 14%-16% в зависимости от реальной арендной ставки.
На выбор офиса ушло порядка 6 месяцев, было просмотрено около пятидесяти объектов недвижимости и потрачено достаточно много времени. Однако, на мой взгляд, это приобретение является удачным и высокодоходным.
Но для этого необходимо разбираться в теме инвестиции в недвижимость Харькова. Не так ли?
Опять таки, все необходимые знания можно получить из YouTube, “интернетов” и путем анализа. Беседы с риэлторами также дадут вам почву для размышлений. Также, сразу найдутся люди, которые этим занимались ранее и будут готовы помочь советом.
В самом деле, это всё не так сложно, как кажется, если уделить достаточно внимания и времени на изучение вопроса.
А налоги на инвестиции в недвижимость Харькова?
С налогами всё очень скучно и прозаично. Плати 18% НДФЛ и 1.5% военный сбор с дохода, полученного от сдачи в аренду и горя не знай. Также, можно сдавать в аренду объект как ФЛП, однако есть ряд ограничений, в частности площадь всех сдаваемых объектов не должна превышать некоторые границы:
— жилые помещения или их части общей площадью свыше 100 кв. м;
— земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;
— нежилые помещения — сооружения, дома или их части, общей площадью свыше 300 кв. м.
То есть эти лимиты будут быстро преодолены, если вы решите не останавливаться на одном объекте недвижимости. На тему налогов написано очень много статей, но лучше всего читать НКУ (в частности, раздел IV).
инвестиции в недвижимость Харькова – риски
Итак, о доходности и ликвидности мы немного поговорили, теперь третий из основных критериев инвестиции — риски. Конечно же, на тему рисков при инвестировании в недвижимость написана масса материала. Эти риски более-менее всем известны:
- экономические риски, связанные с рецессией
- снижение арендных ставок
- снижение стоимостью объекта
- инфляция
- дефолт арендатора
- снижение привлекательности района
- увеличение вакантности в связи со строительством других объектов недвижимости
- юридические, связанные с неправильным оформлением договора или махинациями, в следствии которых, вы можете утратить право собственности
Специфическими рисками для Харькова есть риск военных действий. Город находится в непосредственной близости со страной-агрессором и всегда существует некоторая вероятность разворачивания военных действий.
Однако, последствия такой войны будут ощутимы во всех регионах, поэтому этот риск можно также отнести к “риску страны”, хотя, вероятно, последствия для Харькова и могут оказаться значительно бОльшими.
С другой стороны, риски, связанные с экономической частью, видятся мне меньшими, чем во многих других регионах, по ряду причин:
- город является вторым по величине, а значит экономическая активность очень высока в любые времена
- Харьков является городом студентов, которым нужны арендные квартиры для жилья и айтишников, которым сейчас нужны офисы. Этот тренд продолжается последнее десятилетие
По поводу юридических рисков, хороший нотариус и консультация юриста обойдется вам в 3’000грн. за обе эти услуги. Это не такие большие деньги за спокойствие и надежность.
Хотелось бы также отдельно о риске снижения стоимости объекта.
На мой взгляд, не стоит нет никакого смысла думать о том, как “поведет себя рынок” или задаваться вопросом “подходящее ли это время для инвестирования?”. Если вы решили инвестировать, то стоимость актива важна только в соотношении с доходом, который он генерирует. Абсолютная стоимость — второстепенна.
инвестиции в недвижимость Харькова – сухой остаток
На сегодня есть большой спрос на хорошие офисные площади и он совершенно неудовлетворён. Поэтому, вот вам готовый алгоритм:
- собирать 200’000$
- найти офис в районе площади конституции или м.Университет в пешей доступности от метро
- убедить продавца продать вам его за 650$/кв.м. (спойлер: этот пункт самый сложный)
- сделать там ремонт
- получать рекордные доходности
Удачных вам инвестиций!
Коментарий эксперта: Абдурахман Шайхалов, г. Харьков
На сегодня доходность от аренды (без вычета налогов) инвестиции в коммерческую недвижимость Харькова по сегментам составляет:
- небольшие (30-100кв.м) магазины на самых центральных улицах(Сумская, Пушкинская, пр.Науки) – 7-9%
- магазины по всему городу 9-12%
- офисы 11-12%
- складские/производственные помещения 12-15%
По крайней мере, с такой доходностью предложения есть системно.В совокупности с ростом цены на коммерческую недвижимость в последние 3 года, общая доходность практически по всем сегментам достигала более 20% годовых.
Прежде чем решить в какой сегмент недвижимости лучше инвестировать необходимо определиться с типом инвестора и его целями.
Например, если цель инвестирования получение стабильного пассивного дохода, то один из лучших сегментов на сегодня – это офисные помещения от 500 кв м и выше с арендаторами из ит-бизнеса (11-12% можно получить гарантированно, без учета налогов).
Если же цель получить максимально высокий доход (20-40%), то лучше инвестировать в объекты, которые обладают большим потенциалом повышения стоимости путем реализации той или иной стратегии (изменение назначения, ремонт, реконструкция, в том числе, с расширением площади, деление на части и т.д.).
При этой модели инвестирования необходимо быть готовым и к большим рискам, чем при модели инвестирования в готовый бизнес (доходность от аренды).
Также при инвестировании стоит учесть тренды рынка, в каком сегменте стагнация или падение, а в каком рост сейчас и в ближайшей перспективе.
Ситуация спроса и предложения на рынке постоянно меняется и инвесторам стоит держать руку на пульсе.
Вне зависимости, о коммерческой недвижимости мы говорим или жилой, риски на этапе строительства объекта значительно выше, чем у готового, действующего объекта.
Ко всем стандартным рискам на этапе строительства добавляются еще и риски незавершения строительства объекта или проблемы ввода в эксплуатацию, а также задержки по срокам, которые практически являются нормой для большинства строительных компаний.
Сімейний Бюджет: на забувайте будь ласка також про податок на нерухомість. Він помірний))
