Покупка квартиры – это всегда очень затратное предприятие.
Есть несколько способов оплаты.
Первый – самый простой – 100% оплата.
При таком способе практически все застройщики дают скидку.
5-10% от базовой цены получить реально. При этом вы замораживаете сразу всю сумму. Обычный расчет целесообразности – прогноз роста цены квадратного метра к моменту сдачи объекта сравнивают с доходом от депозита. Чаще всего перевес в пользу покупки сразу, так как в среднем цена от фундамента до готового объекта растет на 30% (правда, и эта величина начала активно сокращаться).
Есть и еще важная особенность – при ранней покупке вам есть из чего выбирать, а это немаловажно. Как правило при сдаче остаются только неликвидные, невидовые квартиры. Или вообще к моменту сдачи уже всё продано. Хотя если у вас есть вся сумма – то для вас открыт и вторичный рынок.
Вы еще не ограбили банк, и у вас как и у меня нет полной суммы?
Тогда для вас существуют и другие способы покупки жилья.
Рассрочка от застройщика.
Ее предлагают большинство нормальных девелоперов. Однако условия у всех разнятся.
Первый параметр – начальный взнос. На рынке есть объявления о старте от 10%. Но вот в офисах продаж я таких условий не видел. Такой взнос может быть на несколько квартир в доме, либо совсем неликвидных, либо очень больших. Да и 20% первый взнос на самом деле не сильно распространен.
Стандартная рассрочка работает с 30 или 50% первым взносом. Кстати, не все квартиры вообще готовы отпускать в рассрочку.
Второй параметр – в большинстве случаев рассрочку позиционируют как беспроцентную до сдачи дома. Но на самом деле это не так. Цена метра в рассрочку выше цены при полной оплате на 7-10%. Этот вопрос застройщики регулируют скидками.
При этом девелоперы не берут на себя валютный риск и цену устанавливают с привязкой к доллару. Почему так – отдельная история, происходящая из 2000-х.
Есть на рынке и условия, когда цена метра и вовсе не фиксируется – невыкупленные метры могут расти и в долларах. Правда, чаще всего на такую рассрочку не делают дополнительную наценку при выдаче, так что такой вариант может иногда быть и выгоден.
Совсем небольшое количество девелоперов стимулируют спрос более длинной рассрочкой – после сдачи дома. Правда она уже имеет свою цену – 6-12% годовых в зависимости от условий. Думаете, что это по сравнению с депозитами по 15% мало? Но нет.
Давайте разберем математику. Вся рассрочка у вас будет в эквиваленте к доллару. Соответственно риск девальвации гривны ложится на вас. Сейчас неизвестно куда повернет рынок и вроде нет оснований для резкой девальвации, но при расчетах лучше ориентироваться не пессимистичный сценарий.
Берем 7-10% разницы в цене при покупке в рассрочку (как правило за 2 года – то есть 4-5% годовых) и множим его на ваш прогноз по девальвации (к примеру в 25% за период – 11,8% годовых). Получаем ориентировочно от 15-20% годовых. Полученных результат стоит сравнивать со ставками по ипотечным кредитам.
И вот, ипотека – последний из основных инструментов.
Весь мир работает с ним, но у нас по ряду причин ее практически нет. Количество банков, у которых есть реально работающие ипоченые программы можно сосчитать на пальца одной руки. Даже если у вас на производстве были проблемы с техникой безопасности. Сейчас много говорят, что ипотека возобновится и станет доступнее. Посмотрим.
Существующие предложения на рынке в пределах 16-22%. При этом, если учесть все комиссии – эффективная ставка будет на пару процентов выше.
Кроме того, банки пойдут к вам на встречу, если вы подготовите целый пакет документов – происхождения средств, есть ли надежные источники будущего дохода, прочее. Они более осторожные, чем застройщики. И правильно. Последние ведь имеют надежный залог – не передадут вам права на квартиру, пока вы с ними полностью не рассчитаетесь. Есть и отдельные партнерские программы, когда в определенных ЖК условия кредита лучше базовых.
В любом случае ипотека тоже возможна при 30-50% первым взносом. Но ее преимущество – возможность исключить валютный риск. К примеру, если весной курс укрепится до 22 грн за доллар, а к концу года будет 27 грн/долл., то выход из рассрочки в краткосрочную ипотеку может быть оправдан. Хотя ожидать ежегодную девальвацию в 20% всё же я бы не рекомендовал.
Еще одно преимущество ипотеки – более длинный срок. И ту же есть недостаток – брать такие длинные кредиты при нынешних условиях очень дорого – за 10 лет вы переплатите полную стоимость своего кредита. Если есть такая возможность, лучше всё же взять рассрочку на 2-3 года.
