До активного початку Майдану темою №1 розмов з батьками була доцільність покупки власної квартири в Києві. В їх голові не вкладається, що мені вже 30+ і в мене немає не то що власного житла, а й цілеспрямованого бажання його купувати. Одні й ті самі аргументи звучали десятки раз, але ніхто не робив елементарні фінансові розрахунки.
[pull_quote_center]Врешті решт я вирішив порахувати фінансову доцільність покупки житла в Києві і дати економічно обгрунтовану відповідь «Що вигідніше: купити чи арендувати квартиру в Києві ?» [/pull_quote_center]
За базовий варіант ми приймаємо купівлю сучасної однокімнатної квартири за 435 000 гривень, метраж 51.8 метрів (8 398 грн за м2). Припускаємо що в наявності вже є стартовий капітал розміром 130 500 грн. Його можна віддати на перший внесок, а можна почати інвестувати.
[quote_box_center]Нашою метою буде зрозуміти, які активи через 5 років (60 місяців) будуть в доларовому еквіваленті в варіанті «Купити» і в варіанті «Арендувати».[/quote_box_center]
Варіант Купівля
Крім вартості житла, ми закладаємо наступні параметри:
Витрати на ремонт – ще 25% від вартості квартири (108 750 грн), які потрібно внести в перші 6 місяців.
Перший внесок – 30% від вартості квартири (130 500 грн)
Ефективна вісоткова ставка по ітотеці – 16%
Разові податки пр купівлі квартири (держ мито, ПФ, нотуріус) – 10 200 грн
В перші 6 місяців щомісячні виплати великі, враховуючи ремонт, тіло кредиту, відсотки, потім вони поступово падають. Виплачуючи по 8000 грн тіла кредиту щомісячно, весь кредит можна сплатити через 38 місяців.
Результат: Через 5 років в мене залишиться актив – власна квартира. Її вартість в доларах як мінімум не знизиться, але вважаємо що в долларах і не зросте, тому вартість цього активу становитиме (435 000 + 108 750)/ курс долара зараз 8.5 = 63 971 дол
За цим лінком можна скачати модель у Excel файлі і побачити всі розрахунки.
Варіант аренда
Ми закладаємо наступні параметри:
Вартість аренди – 4000 грн в місяць, вона зростає на 5% щорічно
Стартовий капітал і щомісячні виплати з варіанту «Купити» я можу інвестувати з річною дохідністю в гривні 17%, з отриманням відсотків в кінці кожного року.
Таким чином через 5 років в мене буде гривнева сума 787 458 грнивень. Тепер одне з найтуманніших і найскладніших припущень: скільки це через 5 років в доларах ???
Результат: Я заклав в модель 30% девальвації гривні до 11.05, відповідно вартість моїх активів складе 72 949 дол.
У вкладеному файлі ви можете змінювати всі базові параметри і шукати відповіді на свої питання, наприклад:
Якщо взяти пільговий молодіжний кредит в державному фонді сприяня молодіжному будівництву під 3%, що вигідніше ?
Вигідніше стає купити квартиру в кредит. Врахуйте що вибір будників у цьому випадку лля вас обмежують.
Якщо взяти квартиру з рострочкою у забудовника під 10% річних на 4 роки ?
Вигідніше арендувати. До того враховуйте, що пропонуючи «пільгові відсотки і розстрочки» забудовник постарається зашити свою прибутковість у саму вартість квадратного метру.
Висновок:
[pull_quote_center]Якщо ви вмієте інвестувати і припускаєте помірну девальвацію гривні за 5 років – то фінансові чинники говорять «АРЕНДУВАТИ, НЕ МОЖНА КУПИТИ».[/pull_quote_center]
Disclosure: я не брав до уваги нефінансові фактори, адже рішення про свій куточок в реальному житті не є суто раціональним. Бажання звити сімейне гніздечко, наявність дітей, думка батьків і друзів, втома від переїздів і почуття стабільності/нестабільності – все це грає роль. Так само як бажання свободи дій, подорожей, гнучкості в зміні роботи і вибору місця проживання.
Disclosure 1: в розрахунках не брались до уваги комунальні (вони є в обох варіантах), витрати на поточні ремонти, меблі, витрати на переїзд з одного арендованого житла на інше.
