Державна програма єОселя стала можливістю для багатьох українців придбати житло на надзвичайно вигідних умовах. Проте як це працює на практиці? У цій статті ми розповімо про досвід практикуючої інвесторки Юлії Баткалової , яка поділилася власним досвідом купівлі квартири в Києві через єОселю. Модератором розмови стала фінансова радниця iPlan.ua Альона Євдокимова.
Повну розмову можна переглянути на каналі «Сімейний Бюджет»
Як зважилися на купівлю житла в умовах війни?
«Живу в Києві, вірю в нашу перемогу, давно думала про купівлю квартири у столиці. Ще до початку війни я створила портфель, щоб придбати нерухомість – думала, квартиру чи будинок у Києві. Цей портфель наповнювався, працював, тож ідея купити житло була в мене вже давно, – розповідає інвесторка. – Чому вирішила зараз? Бо є чудова можливість купити квартиру по державній програмі єОселя, взявши майже безкоштовний кредит! Тож я залишила частину коштів портфеля на фондовому ринку працювати за рахунок того, що можу взяти досить дешевий кредит через єОселю у нас тут, в Україні».
Улітку Юлія проаналізувала, чи варто чекати закінчення війни, чи краще купувати зараз: «Я проаналізувала, як змінюється вартість квадратного метра, і якщо на початку війни вона завмерла, то зараз, на кінець 2024-го, десь відновилась, а десь навіть зросла до рівнів, вищих ніж до початку повномасштабної – залежно від ЖК. Тож я зрозуміла, що якщо зачекати ще кілька років, ціни, швидше за все, підуть вгору далі відчутно, коли війна закінчиться, а люди повернуться і попит зросте».
Вторинний ринок: вибір під умови програми
Інвесторка обрала квартиру на вторинному ринку: «Я купувала на вторинному ринку – від фізичної особи, квартиру, що вже здана в експлуатацію. Важливий момент уточню щодо умов своїх: я брала кредит під 7%. Я не є військовим, не є медиком, тобто під 3% не могла брати кредит. Ще одна новація 2024-го по єОселі, яку варто знати: якщо у вас є близький родич ВПО або ви ВПО, оцей кредит під 7% можна брати на житло, яке може бути здане впродовж 10 років».
У підсумку інвесторка придбала 72 кв. м. із краєвидом на Київ і Дніпро: «Я закохалася в цей краєвид, і це стало вирішальним фактором. Тож цьогоріч планую ремонт».
Чи потрібні послуги ріелтора?
«Відразу скажу, що це не дешево. Ріелтори беруть відсоток від реальної вартості квартири. У моєму випадку це було того варто. Я зайнята людина, підприємець, і дуже ціную свій час. Тож я розуміла, що цей час, який я витрачу на пошук квартири, перевірку продавця, інші процедури, я можу натомість витратити на заробляння грошей».
Завдяки допомозі ріелтора Юлія знайшла квартиру всього за два тижні: «Ми дивились за один перегляд 3-5 квартир». Так, ріелтори беруть 3-6% від реальної вартості квартири, але це дозволяє зекономити нерви та уникнути помилок, вважає інвесторка.
Як працюють продавці та ріелтори з єОселею?
Перший досвід співпраці був не дуже вдалим: «Перша компанія, до якої я звернулася із запитом пошукати квартиру через єОселя, повідомила мені, що програма… не працює! Добре, що я обізнана детально в темі і нюансах, але це було з їхнього боку дуже непрофесійно».
Продавець також має бути готовий до можливої затримки з бюджетуванням програми. «Ми з моїм продавцем прописали у договорі завдатку кінцевий термін розрахунку – 2,5 місяці. Це важливий нюанс, адже якщо термін не дотримується, завдаток може згоріти».
Поради щодо вибору банку
«Я раджу всім почати з подачі заявок через Дію в усі банки, що беруть участь у програмі. Це нічого не коштує і дозволяє побачити пропозиції, які вам доступні. У моєму випадку не всі банки погодили кредит. Після аналізу пропозицій я обрала Укргазбанк, бо там були вигідні умови – зокрема, можливість часткового або повного дострокового погашення кредиту без комісій», – пояснює Юлія.
Підводні камені та додаткові витрати
Додаткові витрати – це те, на що варто звернути увагу.
«У моєму випадку витрати за єОселею склали 3% від вартості квартири, включаючи комісію банку, страхування нерухомості, нотаріальні послуги та послуги оцінювача», – зазначає Юлія.
Інвесторка також радить заздалегідь уточнювати, чи враховані податки продавця у вартості квартири: «Не всі готові покривати свої податки, і це може стати несподіваним фінансовим моментом. Бюджетування по державній програмі єОселя зараз відбувається хвилями. Тобто є періоди, коли кілька угод активно виплачуються державою, і людина досить швидко закриває цю програму, бере кредит. А є періоди пауз – коли люди чекають бюджетування по своїй програмі місяцями. І тут дуже важливо, коли ви домовляєтесь з продавцем, що ви будете купувати квартиру під програму єОселя, продавець має розуміти, що ви будете чекати бюджетування від держави і що це залежить не від вас. Це може бути за 2 тижні, а може – й за кілька місяців. І це важливо проговорити. Як мій продавець себе захистив? У договорі завдатку був прописаний кінцевий термін, до якого я маю закрити договір купівлі-продажу і заплатити кошти. Мій ризик, і підводний камінь як людини, яка бере кредит по єОселі, був – не вписатися в цей термін, тоді завдаток повністю згорів би. У моєму випадку це було 3 тисячі доларів США. Ми у попередньому договорі прописали термін на повне погашення вартості квартири – 2,5 місяці. Тобто цей термін вони готові були чекати», – розповідає Юлія.
Висновки: як зробити процес ефективним
- Подайте заявки у всі банки через Дію. Це швидко, зручно й дозволяє отримати варіанти від декількох установ. «Якщо жоден банк не дав підтвердження через Дію, вам нема сенсу йти в банк – вони не розглядатимуть вашу кандидатуру на єОселю. Ця заявка має термін 30 днів і ні до чого вас не зобов’язує», – наголошує Юлія.
- Перевіряйте продавців. «Просіть документи на володіння нерухомістю, бо «сіру» квартиру банк не підтвердить, а ваш час буде витрачено. Якщо власник за кордоном, і квартиру продають за довіреністю, переконайтесь, що вона не протермінована», – радить інвесторка.
- Домовляйтесь про терміни та враховуйте додаткові витрати. Прописуйте всі умови в договорі завдатку та не забувайте про комісії, оплату послуг нотаріуса, податки та страхування.
Програма єОселя – це не лише можливість придбати житло на вигідних умовах, але й інструмент для тих, хто прагне приймати зважені рішення. Працюйте з холодною головою, і ваша інвестиція стане кроком до мрії.